空き家は解体してから売るべき？そのまま売却する方法と注意点

こんにちは。合同会社Ridingの春田です。

今回は、空き家を売却する際の注意点についてお話しします。

空き家の所有者がまず考えがちなのが、

「古い建物を解体して、更地にした方が売れやすいのではないか」

ということです。

しかし、解体が必ず売却に有利になるとは限りません。

解体してしまった建物を元に戻すことはできないため、まずは急いで解体せず、複数の売却方法を比較することが重要です。

空き家を売却する4つの方法

空き家の売却方法には、主に次の4つがあります。

1．そのまま中古住宅として売る

建物を解体せず、中古住宅として売却する方法です。

買主が購入後にリフォームやリノベーションを行い、建物を活用できる可能性があります。

売主にとっては、解体費用を負担せずに売却活動を始められることがメリットです。

ただし、建物の老朽化が進んでいる場合は、修繕やリフォームにかかる費用を考慮して売却価格を設定する必要があります。

2．古家付き土地として売る

建物を残したまま、主に土地として売却する方法です。

建物の価値がほとんど評価されない場合でも、売主が売却前に解体する必要はありません。

建物を利用するのか、購入後に解体するのかは、基本的に買主が判断することになります。

3．建物を解体して更地として売る

空き家を取り壊し、更地として売却する方法です。

建物がなくなることで土地の形状や状態を確認しやすくなり、新築用地を探している買主へ提案しやすくなる場合があります。

一方で、売却できるかどうかが決まる前に、売主が解体費用を負担しなければなりません。

4．不動産買取業者などに買い取ってもらう

不動産会社や買取業者に、空き家を直接買い取ってもらう方法です。

仲介によって一般の買主を探す場合よりも、早く売却できる可能性があります。また、建物がかなり古い場合でも、解体せずに買い取ってもらえることがあります。

ただし、一般的には、仲介による売却と比べて売却価格が低くなる傾向があります。

空き家を先に解体するリスク

先に説明したとおり、空き家を解体して更地として売却する場合、売主が先に解体費用を用意する必要があります。

建物の構造や規模、立地、残置物の量などによっては、解体に数百万円単位の費用がかかることもあります。

さらに、その解体費用を売却価格にそのまま上乗せできるとは限りません。

先に解体してしまうことで、古い建物を購入して自分好みにリフォームしたい買主など、建物を活用したい人を逃してしまう可能性もあります。

また、住宅が建っている土地には、固定資産税などを軽減する「住宅用地の特例」が適用されていることがあります。

建物を解体した後、売却できないまま翌年の1月1日を迎えると、原則としてこの特例が適用されなくなり、土地の固定資産税などが上がる可能性があります。

解体する時期についても、事前に確認が必要です。

解体してから売る方がよいケース

もちろん、売却前に建物を解体した方がよいケースもあります。

例えば、次のような場合です。

• 建物の老朽化が激しく、倒壊などの危険がある
• 建物の状態が土地の印象を大きく悪くしている
• 更地を求める買主が多い地域にある
• 解体費用を考慮しても、売却しやすくなる可能性が高い
• 解体を条件とした具体的な購入希望者がいる

このような場合は、先に解体することで売却を進めやすくなる可能性があります。

ただし、判断には建物の状態だけでなく、その地域の需要や想定される買主、解体費用、売却価格なども関係します。

不動産会社などの専門家へ相談したうえで判断することをおすすめします。

解体する前に確認したいこと

所有している空き家を解体して、更地として売却した方がよさそうな場合でも、少なくとも次の内容は確認しておきましょう。

• 建物を残した場合の想定売却価格
• 解体した場合の想定売却価格
• 解体費用の見積もり
• 近隣の成約事例と現在売り出されている競合物件
• 建物の状態と利用できる可能性
• 再建築の可否、接道状況、境界
• 固定資産税などへの影響
• 自治体による解体費用の補助制度の有無

これらの内容を、所有者が一人ですべて確認するのは簡単ではありません。

そのため、解体業者へ依頼する前に、まずは不動産会社へ相談し、建物を残した場合と解体した場合の両方を比較することが大切です。

まずは現況のまま売り出すという選択肢

建物の解体は、業者へ依頼すれば進めることができます。

しかし、当然ながら、一度解体した建物を元に戻すことはできません。

そこで、今すぐ解体しなければならない事情がなければ、まずは現況のまま売り出し、市場の反応を見るという方法もあります。

現況のまま売却活動を始めることで、問い合わせの件数や内覧者の反応を確認したうえで、価格の調整や建物の解体を検討できます。

つまり、建物を残した状態で売り出すことには、売却方法の選択肢を残しておけるというメリットがあります。

空き家の売り方は物件ごとに異なる

ひと口に空き家の売却といっても、適切な売却方法は物件によって異なります。

建物の築年数や状態だけでなく、立地、土地の需要、想定される買主などによっても判断は変わります。

そのため、同じような築年数の空き家でも、適切な売り方が同じとは限りません。

「空き家だから解体する」と最初から決めるのではなく、まずは複数の売却方法と必要な費用を比較することが大切です。

また、不動産会社へ相談するときは、提示された査定価格だけで判断せず、その価格の根拠や具体的な販売方法についても確認しましょう。

空き家の状態と地域の市場を確認したうえで、できるだけ多くの選択肢を残しながら売却を進めることが、納得できる結果につながります。

動画でも空き家の売り方を解説しています

空き家を解体してから売る場合と、建物を残したまま売る場合の違いについて、動画でも分かりやすく解説しています。

特に動画では、解体費用をかけられる場合・かけられない場合に分けて、空き家の売却方法を図で説明しています。

「所有している空き家を解体した方がよいのか、それともそのまま売り出した方がよいのか」と迷っている方は、ぜひこちらもご覧ください。

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